주택 청약 순위 총정리

 

주택 청약 순위에 대한 총정리

0. 주택 청약 배경지식

주택청약은 갖가지 조건을 만족하면 청약 1순위가 되고, 어느 조건 중 하나라도 만족하지 못하면 청약 2순위가 된다. 하지만 1순위끼리도 경쟁이 매우 치열하므로, 1순위 조건을 충족시키지 못하여 2순위로 내려갈 경우 당첨될 확률이 0에 수렴하기 때문에 무조건 1순위 조건을 만족시켜야 한다.

또한 주택청약은 국민주택과 민영주택이 있는데, 핵심은 두 가지 주택청약 모두 '추첨제'보다는'가점제' 위주로 운용된다는 점이다. (국민주택은 기본적으로 추첨제보다는 가점제의 성격이 크고, 민영주택은 추첨제/가점제가 나누어져 있지만 정부 정책에 따라 가점제 위주로 운영되고 있다.)

• 국민주택
  • 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사에서 건설하여 무주택자에게 공공목적에 부합하는 가격으로 분양하는 주거전용, 면적 85m^2(=25평) 이하의 주택
• 민영주택
  • 민간 건설업체에서 지은 주택 (롯데 캐슬, e-편한 세상 같은 브랜드 아파트)

참고로, 주택청약통장은 월 최소 2만 원부터 최대 50만 원까지 납부가 가능한데, 국민주택청약은 월 10만 원 이상을 여러 번 납입해도 '월 1회 , 10만 원'까지밖에 인정이 되지 않는다. 따라서 주택청약 통장에는 매월 최소 10만 원을 입금하는 게 좋다. (아래에 나오겠지만, 국민주택청약의 경우 1순위 내부의 경쟁에서 '납부 횟수' 혹은 '납부 금액'이 중요하기 때문이다.)

또한, 근로소득 7천만 원 이하의 무주택 세대주는 연 240만 원까지 소득 공제가 가능하기 때문에, 여유 있으신 사람들은 월 20만 원까지 넣어도 좋다. 연 240만 원 납입한 금액의 40%인 96만 원을 근로소득 금액에서 공제받을 수 있다.(단, 5년 이내 청약통장을 해지할 경우, 소득공제받은 부분을 추징받을 수 있으니 주의해야 한다. 단, 청약에 당첨되어 해지한 경우는 예외다.)

1. 국민주택 청약

1순위가 될 수 있는 자격은 지역 별로 다르다

• 수도권
• 비수도권
• 투기과열 및 청약과열지구

보통 재테크로 많이 생각하시는 곳인 '투기과열 및 청약과열지구'가 가장 중요하다.

1-1. 국민주택 청약 1순위 조건

• 투기과열 및 청약과열지구
  • 청약통장 가입 2년 경과
  • 24회 이상 납입
• 수도권
  • 청약통장 가입 1년 경과
  • 12회 이상 납입
• 비수도권
  • 청약통장 가입 6개월 경과
  • 6회 이상 납입

일반적인 경우라면 위 조건에 해당하면 주택청약 1순위가 되지만, 지원하는 지역이 위 3곳 중 하나임에도 '조정대상지역'이거나 '투기과열지구'(이하 '규제지역'이라고 통칭)라면 아래와 같은 조건을 모두 만족해야 1순위가 된다.

• 조정대상지역
  • 주택 가격 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배 이상인 곳
• 투기과열지구
  • 주택 가격 안정이 필요하다고 판단되는 곳

규제지역 국민주택청약 1순위 조건은 아래와 같다.

• 신청자가 무주택 세대주
• 세대주 및 구성원이 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 적이 없어야 함
• 청약통장에 가입한 기간이 2년 이상이며 납입 횟수가 24회 이상
• 해당 지역에 1년 이상 거주한 경우(주민등록등본상)

1-2. 국민주택 청약 1순위 내에서의 경쟁 기준

하지만, 이러한 조건을 모두 만족하여 1순위가 되더라도, 이러한 1순위인 사람이 한두 명도 아니고 매우 많으므로 경쟁률이 치열하다. 따라서 1순위가 되었다고 무조건 청약 당첨이 되는 것이 아니라, 1순위끼리 경쟁을 해야 한다.

국민주택의 경우, 주택의 전용면적(40m^2, 대략 12.1평)에 따라 경쟁하는 기준이 달라진다. (기본적으로 3년 이상의 기간 동안 무주택자여야 한다.)

• 40m^2(12.1평) 이하인 경우
  • 청약통장 납입 횟수가 많은 순으로 당첨자 선정
• 40m^2(12.1평) 이상인 경우
  • 청약통장 납입 금액이 많은 순으로 당첨자 선정
  • 따라서 무조건 매월 10만 원씩 납부하시는 게 좋다!

※국민주택청약의 경우, 납입 횟수 150회(150/12=12.5, 즉 12.5년) 동안 1500만 원(청약예금 예치금 최대한도)을 만드는 게 좋다고 한다.

'청약예금 예치금 최대한도인 1500만 원을 만드는 게 핵심'인데, 문제는 국민주택청약에서 월 최대로 인정되는 10만 원씩 넣어도 150회, 즉 12.5년의 시간이 필요하다. 아예 미납입해버리면 미납입분은 나중에 채워 넣을 수가 있다고 한다.

하지만 이미 소량의 금액을 넣었다면 해당 회차는 이미 사용한 거여서 납입금액 수정이 안 된다고 한다.

국민주택청약에 인정되는 청약통장 저축 금액이 1500만 원보다 낮을 경우, 국민주택청약의 경우에는 '40m^2(12.1평) 이상'이면 납입 금액이 중요하므로, 당첨이 되기 어려울 수 있다. 따라서, 우선 매달 10만 원씩 넣을 여유가 안 되는 사람은 일단은 넣지 말고, 나중에 여유가 생기면 넣는 것이 좋다. 은행에 미납입분 납입해달라고 하면 어느 정도 시간이 지난 후 납입 인정이 된다고 한다.

월 납입금 총액이 청약예금의 예치금 최대한도(1,500만 원)까지 50만 원을 초과하여 납입 가능하며, 공공주택 청약 시 10만 원 원 초과 납입한 금액은 예치금으로만 인정한다.)
(출처: 국토교통부, http://www.molit.go.kr/USR/policyTarget/dtl.jsp?idx=116

정책Q&A | 국토교통부

2. 민영주택 청약

2-1. 민영주택 청약 1순위 조건

민영주택도 국민주택처럼 지역별로 1순위 조건이 다르다. 1순위 조건은 아래와 같다.

• 투기과열 및 청약과열지구
  • 청약통장 가입 2년 경과, 예치기준금액 이상 납입
• 수도권
  • 청약통장 가입 1년 경과, 예치기준금액 이상 납입
• 비수도권
  • 청약통장 가입 6개월 경과, 예치기준금액 이상 납입

그런데 국민주택청약과 민영주택청약의 차이점은, 민영주택청약은 국민주택청약과는 달리, 회당 납입한 금액은 중요하지 않고 가입기간과 예치금만 기준을 충족하면 1순위 청약이 가능하다는 점이다. (국민주택청약은 최대 월 1회 10만 원 납입만 인정이 되는데, 민영주택청약은 최소금액인 2만 원씩 납입하여 청약통장 기간을 채운 후 청약을 신청할 때 한 방에 지역별 예치금에 맞춰 몰빵 해서 납입해도 됨)

지역별 1순위가 되기 위한 예치금은 아래와 같다:

민영주택청약도 마찬가지로 규제지역에서는 1순위 조건이 다르다. 규제지역 민영주택청약 1순위 조건은 아래와 같다.

• 신청자가 무주택 또는 1 주택 세대주
• 세대주 및 구성원이 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 적이 없어야 함
• 청약통장에 가입한 기간이 2년 이상이며, 예치금 기준을 충족해야 함
• 해당 지역에 1년 이상 거주한 경우(주민등록등본상)

2-2. 민영주택 청약 1순위 내에서의 경쟁 기준

민영주택청약도 마찬가지로 1순위 내에서 경쟁이 있다. 민영주택은 기본적으로 추첨제와 가점제 두 가지 방식으로 나눠지는데, 정부 정책에 따라 추첨제의 비중이 줄어들고 가점제 위주로 운영이 되고 있다.

• 추첨제
  • 말 그대로 추첨을 통해 무작위로 선정하는 방식
• 가점제
  • '무주택 기간', '부양가족 수', '청약통장 가입기간' 세 분야로 점수를 나눠서 가점이 많은 사람 순으로 당첨 (참고로, 현재 서울 아파트의 경우 평균 당첨 가점은 43점, 인기 단지의 경우 60~70점이라고 한다.)

20~30대는 인기 단지의 가점이 60~70점이므로, 사실상 불가능하다고 한다. (대신 신혼 특공, 생애최초 특공을 노리면 된다) 그 이유는 가점 중 한 항목인 '무주택 기간' 때문이다.

아래에서 더 구체적으로 나온다. 가점의 기준과 점수 부여 방식은 다음 두 장의 사진을 참고하면 된다.

1) 무주택 기간

무주택기간은 주민등록등본에 등재된 세대 전원이 주택을 소유하지 않은 기간을 의미한다. 산정 기준 나이로는, '혼인신고일' or '만 30세'를 기준으로 한다.

• 만 30세 이전에 결혼했다면
  • 혼인신고일부터 공고일까지를 무주택기간으로 산정한다.
• 만 30세 이후에 결혼했다면
  • 만 30세가 된 날부터 공고일까지를 무주택기간으로 산정한다.

ex) 올해 결혼을 한 신혼부부인데, 본인은 만 30세 이후에 주택을 가진 적이 없지만 배우자가 가지고 있던 주택을 1년 전에 처분했다면:무주택 기간은 1년이 된다.

이 무주택 기간 때문에 실질적으로 20~30대는 가점제로 청약 당첨은 사실상 불가능하다. '신혼 특공'이나 '생애최초 특공'을 노리야 한다.

2) 부양가족수

부양가족수는 청약 신청자와 동일한 주민등록등본에 기재된 세대원을 가리킨다. 배우자, 직계존속(=부모), 직계비속(=자녀)만을 포함할 수 있다. 이때, 부모님을 부양한다면, 부모님이 3년 이상 무주택자로 동일한 주민등록등본에 기재되어야 부양가족에 포함할 수 있다. 또한 자녀의 경우, 미혼자녀만 해당이 되며, 만 30세 이상이라면 1년 이상 동일 주민등록등본 상에 등재된 경우에만 부양가족에 포함할 수 있다.

3) 청약통장 가입기간

청약통장 가입기간은, 입주자 모집 공고일 기준으로 청약통장 가입기간을 산정하는데, 청약통장을 전환하거나, 예치금액을 변경했거나, 명의 변경을 했더라도 무조건 최초 가입일을 기준으로 산정한다. 즉, 청약통장 가입기간은'청약통장 최초 가입일 ~ 입주자 모집 공고일'이다.

3. 신혼부부 특별공급(= 신혼 특공)

위와 같은 방식이 정석적으로 주택청약을 받을 수 있는 방식이다. 이를 '일반공급'이라고 한다. 하지만, '특별공급'이라고, 특별한 조건을 부합한 사람들에게만 공급하는 주택청약도 있다. 그 종류로는 아래와 같다.

• 기관추천 특별공급(유공자, 장애인 등)
• 다자녀가구
• 신혼부부
• 생애최초 주택 구입자
• 노부모 부양자
• 생애 최초 주택 구입
• 이전기관 종사자
• 등등

이 중에서, 대부분의 경우에는 나머지는 해당되기가 어렵고, 신혼부부 특별공급(=신혼 특공)은 노려볼만하다. 신혼 특공은 이래와 같은 조건과 특성을 가지고 있다.

• - 혼인신고일로부터 입주자 모집공고일까지의 기간이 7년 이하인 신혼부부를 대상으로 함
• - 85m^2(=25.7평) 이하만 신청 가능함
• - 주택별 청약 가능한 청약통장에 가입한 지 6개월이 경과하고, 아래의 요건을 충족해야 함
  • 청약저축, 청약종합저축: 매월 정해진 날에 월 납입금을 6회 이상 납입한 자
  • 청약예금, 청약종합저축: 민영주택 지역별 면적별 납입인정금액을 예치한 자
  • 청약부금: 민역 주택 지역별 85m^2 이하 납입인정금액을 예치한 자

그리고 아래 사진과 같은 소득기준을 만족해야 한다.

이러한 조건을 모두 만족하면 신혼 특공에 지원할 수 있다. 이러한 신혼 특공도 역시 우선순위가 있다. 국민주택과 민영주택에서 당첨 기준이 사뭇 다르므로, 나눠서 알아보겠다.

3-1-1. 신혼 특공 국민주택 청약 1순위 조건

1순위의 기준은 미성년 자녀 유무이다. 미성년 자녀가 있다면 1순위이고, 미성년 자녀가 없다면 2순위가 되는 것이다. 이때, 같은 순위 내에서 경쟁할 경우에는 가점제를 따르며, 점수 산정 기준은 아래와 같다. 참고로, 평균적으로 서울이나 주요 수도권 지역은 13점 만점에서 11~12점에 커트라인이 형성된다고 한다. 만약 자녀가 1명이라면, 나머지 가점에서 모두 만점을 받아야 겨우 11점을 채울 수 있다.

3-1-2. 신혼 특공 국민주택 청약 1순위 내에서의 경쟁 기준

같은 순위 내에서 경쟁은 가점제(13점 만점)를 따른다.

• 소득
  • 기준 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 기준 (외벌이: 80% 이하 or 맞벌이: 100% 이하
    • 충족: 1점
    • 미충족: 0점
• 자녀의 수
  • 1명: 1점
  • 2명: 2점
  • 3명: 3점
• 해당 지역 연속 거주기간
  • 1년 미만: 1점
  • 1년 이상 ~ 3년 미만: 2점
  • 3년 이상: 3점
• 청약저축 납입 횟수
  • 6~12회: 1점
  • 12~24회: 2점
  • 24회 이상: 3점
• 혼인기간
• 5~7년: 1점
• 3~5년: 2점
• 3년 이하: 3점)

3-2. 신혼 특공 민영주택 청약 1순위 조건 및 경쟁 기준

1) 소득에 따라 우선공급(75% 물량)과 일반공급(25% 물량)으로 나누어짐

• 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 기준 (외벌이- 100% 이하 or 맞벌이- 120% 이하를 충족하면 우선공급 / 미충족: 일반공급)

2) 1순위: 자녀의 유무

• 우선공급과 일반공급으로 나눈 후, 1순위와 2순위를 나눈다.

3) 당해 거주자 (분양하는 지역 거주자)

• 1순위 혹은 2순위 내부에서 경쟁 시

4) 자녀의 수

• 3)의 조건이 동일할 시 따짐

즉,

1)이 같으면 2)를 보고,

2)도 같으면 3)을 보고,

3)도 같다면 4)를 보고,

4)마저 같다면 추첨을 통해 청약 당첨이 이루어지게 된다.

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